مهاجرت با چشمان باز

خرید خانه و ملک در کانادا - 6 (قسمت آخر)

از این به بعد مطالب مهاجرت با چشمان باز را در آدرس زیر هم می نویسم:

www.mohajerblog.com

واما ادامه بحث مربوط به خرید مسکن در کانادا:

به حداقل رساندن هزینه‌های مرتبط با وام مسکن

علاوه بر نوع وام که در پست قبلی به طور مفصل شرح داده شد، عوامل موثر بر پرداخت‌های ماهانه و نیز کل هزینه پرداختی را می‌توان در موارد زیر جست:

  • نرخ بهره
  • دوره توافق (Term)
  • دوره استهلاک (Amortization period)
  • تناوب پرداخت‌ها


نرخ بهره
گمان نمی‌کنم  امروزه کسی با تاثیر نرخ بهره بر میزان پرداخت‌های ماهانه آشنا نباشد: نرخ بهره پایین‌تر به معنی پرداخت کمتر در طی زمان بازپرداخت وام و نرخ بهره بالاتر به معنی پرداخت بیشتر در طول زمان باز پرداخت وام است. جدول زیر تاثیر نرخ بهره را برای یک وام 100 هزار دلاری با دوره استهلاک 25 سال را نشان می‌دهد (با فرض اینکه نرخ بهره در طول دوره استهلاک ثابت است):

نرخ بهره

قسط ماهانه

5 درصد

581.60 دلار

7 درصد

700.42 دلار

9 درصد

827.98 دلار

همانگونه که ملاحظه می‌فرمایید تنها 2 درصد اختلاف در نرخ بهره، حداقل 120 دلار اختلاف در پرداخت‌های ماهانه را سبب می‌شود. بنابراین بی دلیل نیست در حال حاضر که نرخ بهره به پایین ترین میزان آن رسیده است تقاضا برای دریافت وام مسکن و خرید خانه در کانادا به شدت افزایش یافته و خریداران برای خرید خانه‌هایی عرضه شده در بازار هجوم آورده‌اند.

دوره توافق یا Term
موسسات مالی عرضه کننده وام‌های مسکن دوره‌های توافق مختلفی را در اختیار متقاضیان وام قرار می‌دهند از دوره توافق یا ترم 6 ماه گرفته تا 25 ساله. به عنوان یک قانون کلی در نظر داشته باشید که هر چقدر دوره توافق یا ترم وام تان طولانی تر باشد نرخ بهره وام بیشتر خواهد بود و هر چقدر دوره توافق کوتاهتر باشد نرخ بهره نیز کمتر خواهد بود. متقاضی وام در عین حال که به دنبال نرخ بهره کمتری است مسلما خواهان پذیرش کمترین ریسک ناشی از نوسانات نرخ تورم و نرخ بهره بازار نیز می‌باشد. بنابراین بهترین دوره توافق برای هرکس با توجه به وضعیت شخصی وی متفاوت است. پیش بینی متقاضی از وضعیت نرخ بهره بازار در آینده و میزان ریسکی که از این لحاظ حاضر است بپذیرد از مهمترین عواملی است که انتخاب بهترین ترم یا دوره توافق را برای وی ممکن می‌سازد. به مثالهای زیر توجه کنید:

  • اگر قصد دارید خانه‌ای که می‌خرید را در آینده نزدیک بفروشید بدون آنکه قصد خرید خانه دیگری داشته باشید، بهترین انتخاب برای شما وامی با ترم کوتاه است.
  • چنانچه معتقدید نرخ بهره در پایین‌ترین حد ممکن است و احتمال اینکه پایین‌تر برود وجود ندارد شاید بهتر باشد که وامی با دوره توافق یا ترم بلند مدت را انتخاب کنید. اگر نرخ بهره بالاست و امیدوارید این نرخ در آینده کمتر شود بهتر طبیعتا وامی با ترم کوتاهتر برایتان مناسب تر است.
  • اگر در حال خرید اولین خانه خود هستید و درآمدتان محدود بوده و نیز انتظار افزایش قابل توجه درآمد خود در آینده را ندارید ممکن است ریسک کمتر وامی با دوره توافق بلند مدت را ترجیح دهید. در این صورت راحت تر می‌توانید هزینه‌های ماهانه خود را مدیریت کنید.

برای انتخاب ترم مناسب خود می‌توانید از فهرست ارزیابی زیر که در برخی منابع ارائه شده است نیز استفاده کنید. سوالات موجود در فهرست زیر را بخوانید و  پس از پاسخ دادن به سوالات امتیازات اختصاص داده شده به پاسخ‌های خود را باهم جمع بزنید و دوره توافق مناسب خود را با مراجعه به تفسیر تست انتخاب کنید.


اگر اقساط پرداختی وام در زمان تجدید توافق وام تا 20 درصد افزایش یابد:
•    امکان پرداخت اقساط را نخواهم داشت ( 1 امتیاز)
•    با مشکل جدی مواجه می‌شوم ( 2 امتیاز)
•    با مشکل مواجه می‌شوم (3 امتیاز)
•    با مشکل جدی مواجه نمی‌شوم ( 4 امتیاز)
•    مشکلی نیست ( 5 امتیاز)

تا چه حد نگران تغییر نرخ روز بهره هستید؟
•    اغلب مواقع نگرانم ( 1 امتیاز)
•    این موضوع برایم مهم است ( 2 امتیاز)
•    برخی مواقع نگرانم ( 3 امتیاز)
•    اهمیت ندارد (4 امتیاز)
•    هیچ وقت نگران این موضوع نیستم ( 5 امتیاز)

پیش بینی می‌کنید که نرخ بهره در سال آینده چه تغییری کند؟
•    به میزان بسیار زیادی افزایش می‌یابد ( 1 امتیاز)
•    افزایش قابل توجهی خواهد یافت ( 2 امتیاز)
•    به میزان ناچیزی افزایش می‌یابد ( 3 امتیاز)
•    تغییری نخواهد کرد ( 4 امتیاز)
•    کاهش خواهد یافت ( 5 امتیاز)

تفسیر :

جمع امتیاز

تفسیر

3 تا 6

وامی با نرخ بهره ثابت و دوره توافق طولانی (4 تا 25 سال) برایتان مناسب است

7 تا 9

وامی با نرخ بهره ثابت و دوره توافق متوسط (یک، دو، یا سه ساله) برایتان مناسب است

10 تا 12

یک وام شش ماهۀ باز یا وام شش ماهه قابل تبدیدل (six-month convertible) برای شما مناسب است

13 تا 15

یک وام با نرخ بهره متغییر (variable-rate) برایتان مناسب است

دوره استهلاک وام
دوره استهلاک وام‌ها یا amortization period (مدت زمان بازپرداخت کل وام) متغیر است ولی به طور معمول دوره استهلاک وام‌های مسکن از 15 سال تا 20 یا 25 سال است. شاید لازم به ذکر نباشد که میزان کل بهره‌ای که بابت وام دریافتی می‌پردازید با طول دوره استهلاک رابطه مستقیم و میزان اقساط ماهانه با طول دوره استهلاک رابطه معکوس دارد: هر چقدر دوره استهلاک وام طولانی تر باشد اقساط ماهیانه کمتری می‌پردازید ولی در مجموع بهره بیشتری باید پرداخت کنید. بنابراین انتخاب دوره استهلاک مناسب نیز از اهمیت زیادی برخوردار است و البته در این مورد نیز هر کسی باید با توجه به وضعیت شخصی اش تصمیم مناسب را بگیرد.
جدول زیر مقایسه‌ صورت گرفته بین اقساط ماهانه و میزان کل بهره برای وامی به مبلغ 100 هزار دلار را با دوره‌های استهلاک 15، 20، و 25 سال و نرخ های متفاوت بهره خلاصه کرده است  )با فرض اینکه نرخ بهره در طول دوره استهلاک ثابت است).

دوره استهلاک : 25 سال

نرخ بهره

قسط ماهانه

کل بهره پرداختی

میزان کل بازپرداخت

5 درصد

$581.60

$74,480

$174,480

7 درصد

$700.42

$110,126

$210,126

9 درصد

$827.98

$148,398

$248,398

دوره استهلاک : 20 سال

5 درصد

$657.13

$57,711

157,711$

7 درصد

$769.31

$84,634

$184,634

9 درصد

$889.19

$113,405

$213,405

دوره استهلاک : 15 سال

5 درصد

$788.12

$41,861

$141,861

7 درصد

$893.25

$60,785

$160785

9 درصد

1004.52

80,813

$180,813

 

همانگونه که در مثال فوق ملاحظه می‌فرمایید گیرنده وامی 100 هزاردلاری با نرخ بهره 9 درصد می‌تواند با کاهش دوره استهلاک از 25 سال به 15 سال (درصورتی که توان پرداخت اقساط ماهانه بیشتر را داشته باشد) بهره کمتری پرداخته و در مجموع بیش از 67 هزار دلار صرفه جویی کند!


برای انتخاب دوره استهلاک مناسب خود می‌توانید از فهرست ارزیابی زیر که در برخی منابع ارائه شده است استفاده کنید. سوالات موجود در فهرست زیر را بخوانید و پس از پاسخ دادن به سوالات امتیازات اختصاص داده شده به پاسخ‌های خود را باهم جمع بزنید و دوره استهلاک مناسب شرایط خود را با مراجعه به تفسیر تست انتخاب کنید.
قبل از خواند سوالات، میزان اقساط ماهانه را برای وامی معادل مبلغ مورد نیازتان با در نظر گرفتن دوره استهلاکی 20 ساله و دوره توافقی که با شرایط شما بیشترین سازگاری را دارد محاسبه کنید و این مبلغ را در نظر داشته باشید.
آیا قادرید ماهانه بیش از مبلغ مذکور را بپردازید؟
•    خیر. به هیچ وجه نمی‌توانم ( 1 امتیاز)
•    بلی. اما با کمی مشکل مواجه خواهم شد( 2 امتیاز)
•    بلی. می‌توانم (3 امتیاز)
•    بلی. مشکلی نخواهم داشت ( 4 امتیاز)
•    بلی. حتما می‌توانم ( 5 امتیاز)

آیا تمایل دارید وام خود را هر چه سریعتر باز پرداخت نمایید؟
•    خیر. باز پرداخت زودتر اصلا برایم مهم نیست ( 1 امتیاز)
•    دوست دارم ولی چندان اهمیتی برایم ندارد ( 2 امتیاز)
•    بلی. ( 3 امتیاز)
•    بلی. باز پرداخت زودتر برایم از مهم است ( 4 امتیاز)
•    بلی. بازپرداخت زودتر برایم بسیار مهم است ( 5 امتیاز)

از میان پرداخت اقساط ماهانه بیشتر و یا پرداخت اقساط ماهانه کمتر و پرداخت بهره بیشتر کدام یک را ترجیح می‌دهید؟

•    کمترین قسط ماهانه را با وجودی که می دانم بیشترین بهره را باید بپردازم ترجیح می دهم ( 1 امتیاز)
•    قسط ماهانه کمتر و بهره بیشتر را ترجیح می‌دهم ( 2 امتیاز)
•    قسط ماهیانه فعلی برایم مطلوب است ( 3 امتیاز)
•    قسط ماهانه بیشتر و بهره کمتر را ترجیح می‌دهم ( 4 امتیاز)
•    ترجیح می دهم بیشترین قسط ماهانه و در عوض کمترین حد ممکن بهره را بپردازم ( 5 امتیاز)
آیا به غیر از وام مسکن وام ها یا بدهی های دیگری (نظیر وام خودرو، بدهی کردیت کارت، بدهی شخصی، و ...) نیز دارید؟
•    بلی. بدهی های متعدد دیگری دارم ( 1 امتیاز)
•    بلی. تعداد دیگری بدهی نیز دارم (2 امتیاز)
•    بلی. به میزان کم ( 3 امتیاز)
•    خیر.بجز بدهی ناچیز شخصی ( 4 امتیاز)
•    خیر. به غیر از وام مسکن هیچگونه بدهی دیگری ندارم ( 5 امتیاز)

تفسیر :

جمع امتیاز

تفسیر

4 تا 8

وامی با دوره استهلاک طولانی تر ( 21 تا 25 سال) را در نظر بگیرید

9 تا 14

وامی با دوره استهلاک کوتاه تر (16 تا 20 سال) را در نظر بگیرید

15 تا 20

وامی با دوره استهلاک کوتاه ( 10 تا 15 سال) برایتان مناسب است

 

تناوب پرداخت‌ها (Payment frequency)
یکی دیگر از فاکتورهای مهمی که بر هزینه وام شما تاثیر بسزایی دارد تناوب پرداخت‌هاست. پرداخت‌هایی با دوره تناوبی کوتاه‌تر دوره استهلاک وام را کاهش داده و هزاران دلار صرفه جویی را برایتان به همراه خواهد داشت. برای توضیح موضوع مثلا در نظر بگیرید که وامی با اقساط ماهانه 400 دلار گرفته‌اید. شما در پایان سال اول مبلغ 4800 دلار از وام را بازپرداخت نموده اید (400 x 12 = 4800) حال اگر به جای ماهانه 400 دلار هر دوهفته 200 دلار یا هفته ای 100 دلار بپردازید، در پایان سال مبلغ 5200 دلار (200 x 26 = 5200) از کل وام را باز پرداخت نموده‌اید. پرداخت‌های هفتگی یا دوهفته یکبار برای کسانی که به همین شیوه حقوق خود را از کارفرما دریافت می‌ کنند گزینه مناسبی است. همانگونه که در جدول زیر مشاهده می‌فرمایید پرداخت‌ هفتگی سریع یا  Rapid-Weekly(در این نوع پرداخت یک سال 48 هفته در نظر گرفته می‌شود و میزان پرداخت در هر هفته کمی بالاتر از پرداخت هفتگی معمولی است) به جای ماهانه می‌تواند دوره استهلاک وامی 25 ساله را به 21 سال کاهش دهد که به معنی صرفه جویی چهار ساله در پرداخت وام است. بنابراین در امضای قرارداد همواره دقت کنید که پرداخت‌های سریعتر در قراردادتان پیش بینی شده باشد.
در جدول زیر تاثیر تناوب پرداخت‌ها را در یک وام 80 هزار دلاری با دوره استهلاک 25 ساله و با فرض نرخ بهره ثابت 8 درصد مشاهده می‌نمایید:

تناوب پرداخت

میزان اقساط

دوره استهلاک (سال)

مجمع بهره پرداختی

ماهانه

$610.58

25

$103,165

دو هفته یکبار

$281.81

24.7

$100,870

هفتگی

$140.91

24.6

$100,443

دو هفته یکبار سریع

$305.29

19.9

$78,015

هفتگی سریع

$152.65

19.9

$77,723

 

خرید خانه و ملک در کانادا - ١

خرید خانه و ملک در کانادا - ٢

خرید خانه و ملک در کانادا - ٣

خرید خانه و ملک در کانادا - ۴

خرید خانه و ملک در کانادا - ۵

 

   + مژگان رحمانی خضری ; ٢:۱۱ ‎ق.ظ ; ۱۳۸٩/٢/۱
    پيام هاي ديگران ()