مهاجرت با چشمان باز

خرید خانه و ملک در کانادا - 5

قبل از شروع بحث از تاخیری که به علت گرفتاری های شغلی در ارسال سری مطالب مربوط به خرید خانه در کانادا پیش آمد از تمامی دوستان و خوانندگان عزیز وبلاگ عذر خواهی می کنم.

در ضمن از گردانندگان وب سایت هایی که مطالب این وبلاگ یا مطالب وب سایت شخصی اینجانب را بدون کسب اجازه و بدون ذکر منبع کپی کرده و منتشر می کنند نیز تقاضا می کنم حداقل نام منبع را ذکر نمایند.

و اما ادامه موضوع خرید خانه در کانادا:

اصطلاحات مربوط به وام مسکن در کانادا
پشت عبارت دو کلمه‌ای "وام مسکن" یا "mortgage" یک دنیا مطلب خوابیده به طوری که در کانادا عده‌ای به عنوان "کارگزار وام" یا "mortgage broker" مشغول به کار هستند و کارشون اینه که با توجه به شرایط شما بهترین گزینه و کم هزینه ترین گزینه وام رو برای شما پیدا کرده و به شما پیشنهاد کنند. برای شناخت گزینه های مختلفی که برای دریافت وام مسکن در اختیار دارید و انتخاب بهترین گزینه قبل از هر چیز باید با اصطلاحات و واژه‌های متداول در این زمینه آشنا شوید:

  • اصل وام (Principal): در واقع کل پولی است که از بانک به صورت وام دریافت می‌کنید و معمولاعبارتست از قیمت خرید منزل منهای پیش پرداخت نقدی.
  • بهره (Interest): مبلغی که علاوه بر اصل وام باید در طی زمان به بانک یا موسسه وام دهنده بپردازید.
  • دوره استهلاک وام (Amortization period): تعداد سالهایی که وام بر اساس آن قسط بندی می‌شود و در طی آن باید اصل و بهره وام را بپردازید. در حال حاضر این دوره معمولا عددی بین 15 تا 30 سال است.
  • دوره توافق (Term): این دوره نباید با دوره استهلاک اشتباه گرفته شود. دوره توافق یا ترم وام عبارتست از مدت زمانی که توافقنامه وام آن را پوشش می دهد و ممکن است از شش ماه تا 10 سال باشد. به بیان دیگر در هنگام گرفتن وام مسکن با شرکت یا موسسه وام دهنده بر سر شرایط وام همچون نوع وام (باز یا بسته، وام با بهره ثابت یا متغیر)، مدت زمان پرداخت، نحوه پرداخت (ماهانه، هفتگی، دو هفته یکبار، ...)، درصد بهره و...در قالب یک توافقنامه با مدت معین به توافق می‌رسید. وقتی دوره ای از پرداخت یا درواقع یک ترم وام به اتمام میرسد، شما میتوانید با توجه به نرخ روز بهره در بازار، شرایط وام خود را با موسسه فعلی تمدید نمایید یا با موسسه یا بانک دیگری با شرایط بهتر در مورد ترم جدید به توافق برسید. همچنین می توانید کل بدهی باقیمانده را یکجا بدون هیچگونه محدودیت و جریمه ای پس از پایان یک دوره یا ترم وام بپردزید. اگر بخواهید شرایط توافقنامه فعلی را قبل از پایان ترم تغییر دهید معمولا باید جریمه ای به وام دهنده بپردازید (البته پرداخت جریمه نیز به مفاد توافق شما با وام دهنده و نوع وام بستگی دارد و اگر در توافقنامه تغییر شرایط وام بدون پرداخت جریمه قید شده باشد جریمه‌ای دریافت نمی شود).
  • ارزش ملک (Equity): عبارتست از مبلغ وامی که برای خرید منزل دریافت شده است منهای ارزش ملک در بازار.
  • برنامه باز پرداخت (Payment Schedule): در واقع زمانبندی پرداخت اقساط وام را مشخص می‌کند. گزینه‌هایی که معمولا در اختیار وام گیرنده قرار دارد عبارتند از : پرداخت یک قسط در ماه، پرداخت دو قسط در یک ماه، هر دو هفته یک قسط، و یا هر هفته یک قسط.


وام باز یا بسته (“open” or “closed”)
 وامهای مسکن در کانادا می‌توانند open و یا closed باشند. وام open وامی است که گیرنده آن می‌تواند بیش از میزان اقساط تعیین شده نیز آن را باز پرداخت کند. بنابراین اگر وام open بگیرید می‌توانید هر زمان که امکان مالی آن را داشته باشید کل باقیمانده وام یا مبالغی بیش از اقساط تعیین شده را باز پرداخت نمایید و وام خود را زودتر از موعد تسویه نموده و بدین ترتیب با کوتاه کردن دوره بازپرداخت وام بهره کمتری بپردازید. میزان بهره نیز معمولا در وام‌های باز برای یک  دوره یا ترم معین ثابت نشده است و وام گیرنده می‌تواند هر زمانی که بخواهد بدون نیاز به پرداخت جریمه در مورد درصد بهره وام با موسسه وام دهنده مذاکره کند و بهره جدیدی را با توجه به نرخ روز بهره در بازار برای وام خویش تنظیم نماید.

اما در وام بسته یا closed وام گیرنده نمی‌تواند بیش از مبلغ توافق شده در ترم بپردازد و نرخ بهره نیز در این نوع وام معمولا از طرف وام دهنده در طول زمان یک ترم (مثلا 5 سال) درصدی ثابت یا فیکس تعیین می‌شود و وام گیرنده اگر بخواهد این نرخ بهره را قبل از اتمام دوره توافق (قبل از اتمام ترم) تغییر دهد باید بابت آن جریمه بپردازد (میزان جریمه بسته به قرارداد وام دهنده و وام گیرنده متفاوت است). 

نرخ بهره وام باز معمولا بالاتر از نرخ بهره وام‌های بسته است و این بهایی است که گیرندگان وام‌های باز در قبال انعطاف بالاتر این نوع وام می‌پردازند. برای تصمیم گیری در مورد انتخاب نوع وام (بسته یا باز) بهتر است با یکی از کارگزاران با تجربه وام که در این زمینه تخصص دارند مشورت کنید ولی به عنوان یک قانون کلی اگر پیش بینی می‌کنید در آینده‌ای نه چندان دور درآمدتان افزایش قابل ملاحظه‌ای خواهد یافت یا پول قابل ملاحظه‌ای مثلا از بیزنس تازه تاسیس خود یا از فروش دارایی خود در ایران یا هر منبع دیگری به دست خواهید آورد به نحوی که قادر خواهید بود بیش از اقساط تعیین شده به بانک پول بپردازید و یا حتی کل بدهی باقیمانده را به طور یکجا به بانک بپردازید و زودتر وام خود را باز پرداخت نمایید و یا اگر قصد دارید در آینده‌ای نه چندان دور منزلی که خریداری کرده‌اید را فروخته و به مکان جدیدی نقل مکان کنید یا اگر پیش بینی می‌کنید که نرخ بهره در بازار در سالهای پیش رو روندی نزولی خواهد داشت، انتخاب وام باز یا open توصیه می‌شود؛ اما اگر قصد ندارید تا چندین سال منزل خود را به فروش برسانید و نقل مکان کنید و یا اگر پیش بینی می‌کنید نرخ بهره در سالهای آتی روندی افزایشی خواهد داشت و یا اگر افزایش قابل ملاحظه‌ای در درآمد خود در آینده نزدیک را پیش بینی نمی‌کنید، انتخاب وام بسته گزینه مطمئن تری برایتان خواهد بود.

وام با نرخ بهره ثابت (fixed-rate) و نرخ بهره متغیر (variable-rate)
در وام های با نرخ بهره ثابت، میزان بهره در طول مدت ترم یا دوره توافق ثابت بوده و به میزان مشخصی تعیین شده است و اصطلاحا برای دوره مذکور میزان بهره توسط موسسه دهنده وام فیکس شده است. بنابراین با انتخاب این نوع وام نمی‌توانید درصورتی که قبل از پایان ترم نرخ بهره بازار کاهش قابل ملاحظه‌ای بکند، با موسسه وام دهنده در مورد تغییر نرخ بهره وام خود مذاکره کنید و آن را کاهش دهید (البته با توجه به قرارداد ممکن است در این نوع وام هم امکان این کار به وام گیرنده داده شود ولی جریمه‌ای که برای تغییر نرخ بهره تعیین می‌شود معمولا بالاتر از آن است که این تغییر را توجیه نماید). این نوع وام می‌تواند open یا closed باشد.

وام‌های با نرخ بهره متغیر یا variable-rate mortgage، درصد بهره یا سود برای دوره کوتاه تری (مثلا یک سال یا دو سال) ثابت بوده و گیرنده وام این اختیار را دارد که با توجه به نرخ روز بهره در بازار در مورد بهره وام خود با بانک یا موسسه وام دهنده مذاکره کند (یا به عبارتی چانه بزند). اما در عوض نرخ بهره این نوع وام از وام ثابت (اگر دو وام را در یک مقطع از زمان مقایسه کنیم) بالاتر است. علاوه بر انعطاف در تعیین نرخ بهره معمولا این نوع وام را می‌توان در هر زمانی به وام با نرخ بهره ثابت تغییر داد (اصطلاحا وامهای قابل تغییر را convertible می‌نامند).
حال که تا حدود زیادی با اصطلاحات دنیای وام مسکن در کانادا آشنا شدید می‌توان در مورد به حداقل رساندن هزینه وام به گفتگو نشست که این موضوع در پست بعدی مورد بحث قرار خواهد گرفت.

 

خرید خانه و ملک در کانادا - ١

خرید خانه و ملک در کانادا - ٢

خرید خانه و ملک در کانادا - ٣

خرید خانه و ملک در کانادا - ۴

   + مژگان رحمانی خضری ; ٢:٢۱ ‎ق.ظ ; ۱۳۸۸/۱۱/٢
    پيام هاي ديگران ()