مهاجرت با چشمان باز

خرید خانه و ملک در کانادا - 1

در سری مطالبی که امروز اولین بخش آن پست می شود سعی می‌کنم اطلاعاتی در مورد نحوه خرید خانه در کانادا را در اختیار مهاجران تازه وارد قرار دهم که امیدوارم مفید واقع شود.
خرید خانه شاید مهمترین و بزرگترین خرید یک خانواده کانادایی است که می‌تواند تجربه‌ای هیجان‌انگیز و دلپذیر و در عین حال چالش‌زا باشد. قبل از آنکه تصمیم به خرید خانه بگیرید لازم است تصویری شفاف و واقعی از توانایی مالی خود و نیز کلیه هزینه‌های آشکار و پنهان مرتبط با این خرید داشته باشید. به طور کلی مخارج و هزینه‌های مرتبط با خرید خانه (با استفاده از وام بانکی) را می توان به چهار دسته به قرار زیر تقسیم کرد:

مخارج اولیه

  • پیش پرداخت لازم برای دریافت وام مسکن
  • هزینه های مازاد بر قیمت خانه (closing costs) مثل هزینه بارزسی ملک، هزینه ارزیاب، هزینه بیمه وام، حق الزحمه واسطه وام و کمیسیون وکیل، و ...

پرداخت‌های ماهانه

  • اقساط وام مسکن
  • سایر هزینه ها مانند مالیات ملک، مالیات مدرسه، هزینه آب و برق و گاز، هزینه تعمیر، نگهداری، و نوسازی ملک

اجازه دهید در ابتدا نگاهی دقیقتر به هریک از موارد فوق داشته باشیم.

مخارج اولیه
از آنجا که اکثر خریداران مسکن با استفاده از تسهیلات و وام بانکی اقدام به خرید خانه می‌کنند و تعداد کسانی که با پول نقد خانه دلخواه خود را خریداری می‌کنند بسیار معدود است، یکی از اولین گام‌های خرید خانه در کانادا را می‌توان اقدام برای دریافت وام بانکی (mortgage) دانست. میزان وام بانکی مورد تقاضا عبارتست از قیمت خانه‌ای که برای خرید انتخاب کرده‌اید منهای میزان پیش پرداخت.
پیش پرداخت یا down payment بخشی از قیمت ملک است که خریدار آن را به صورت نقد و نه به صورت وام پرداخت می‌‌کند. یکی از شرایط دریافت وام مسکن توانایی پرداخت حداقل 25 درصد قیمت خانه به صورت پیش پرداخت است. اما تحت شرایطی ممکن است با پرداخت حتی 5 درصد قیمت یک ملک نیز واجد شرایط دریافت وام تشخیص داده شوید که جزییات شرایط مذکور در ادامه شرح داده خواهد شد.
هنگام تصمیم گیری در مورد میزان پیش پرداخت در نظر داشته باشید که پیش پرداخت بالاتر به معنی میزان وام کمتر و پرداخت بهره کمتر است که در بلند مدت می‌تواند صرفه جویی مالی زیادی را در بر داشته باشد. اما اگر توانایی آن را ندارید که میزان پیش پرداخت را زیاد کنید روشهای دیگری نیز وجود دارد که می‌تواند باعث کاهش هزینه وام شود که در ادامه این روشها نیز مورد اشاره قرار خواهند گرفت. برای اینکه تصویری ملموس‌تر از میزان صرفه جویی حاصل از ارائه پیش پرداخت بیشتر (دریافت وام کمتر و در واقع پرداخت بهره کمتر) داشته باشید می‌توانید به جدول زیر مراجعه کنید که بر پایه دریافت یک وام یکصد هزار دلاری 30 ساله، با فرض متوسط بهره 6 درصد محاسبه شده است:

میزان پیش پرداخت میزان وام کل بهره پرداختی طی 30 سال
5 درصد (5000 دلار)

95,000 دلار

108,423 دلار

10 درصد (10,000 دلار)

90,000 دلار

102,716 دلار

25 درصد (25,000 دلار)

75,000 دلار

85,600 دلا

برای مخارج مازاد بر قیمت خانه (closing costs) باید حداقل 2 درصد (اگر خانه نو می‌خرید) تا 3 و یا حتی در مواردی 4 درصد قیمت خانه مورد معامله را در نظر بگیرید. برخی از این مخارج که آنها را تحت گروه مخارج اولیه دسته بندی کرده‌ایم عبارتند از:

  • کمیسیون وکیل (وکیل خریدار) یا همان دلال معاملات ملکی که در خرید و گاها دریافت وام به نمایندگی از شما عمل می‌کند. این هزینه ممکن است به طور قابل ملاحظه‌ای متفاوت باشد بنابراین هنگام استخدام وکیل هزینه ها را بپرسید و قیمت‌ها و خدمات را با هم مقایسه کنید.
  • هزینه بازرسی منزل. توصیه می‌شود که هنگام ارائه پیشنهاد قیمت (Making the Offer)، خرید خانه را مشروط به تایید یک بازرس حرفه‌ای نمایید. بازرس با هزینه‌ای در حدود 300 دلار خانه را بازرسی کرده و گزارشی از بازرسی خود را ارائه می‌کند. اگر بنابر گزارش ارائه شده خانه نیاز به تعمیرات داشته باشد می‌توانید با مالک بر سر هزینه تعمیرات مورد لزوم و کسر تمام یا بخشی از آن از قیمت مورد توافق ملک چانه بزنید.
  • هزینه بررسی درخواست وام و هزینه ارزیاب. برخی از موسسات مالی و بانکها برای بررسی درخواست وام هزینه‌ای را از متقاضی دریافت می‌کنند. موسسات مالی و بانکها همچنین با استخدام یک ارزیاب (appraiser) نسبت به ارزیابی ارزش ملکی اقدام کرده تا میزان وام را تعیین کرده و مطمئن شوند که ملک مورد معامله شرایط مورد نظرشان برای پرداخت وام را دارد. معمولا هزینه ارزیاب را گیرنده وام می‌پردازد.
  • مالیات انتقال ملک (land transfer tax) که گاهی "Welcome Tax" نیز نامیده می‌شود. در اکثر ایالت‌های کانادا این هزینه که بر اساس درصدی از قیمت خرید خانه محاسبه می‌شود باید یک بار و در هنگام معامله ملک پرداخت شود.
  • هزینه بیمه ملک. تمام خانه‌ها در کانادا باید پوشش بیمه‌ای مناسبی در مقابل آتش سوزی و سایر خطرها مانند دزدی و بیمه شخص ثالث داشته باشند. موسسه وام دهنده گیرنده وام را موظف می‌کند که پوشش بیمه‌ای حداقل و استاندارد ملک را از زمان تحویل در اختیار داشته باشد و ارائه نماید.
  • هزینه‌ نقل مکان و اثاث کشی. این هزینه با توجه به اینکه اثاث کشی را خودتان انجام می‌دهید یا از شرکتهای فعال در این زمینه کمک می‌گیرید متفاوت است.
  • هزینه بیمه وام. اگر واجد شرایط پیش پرداخت کمتر از 20 یا 25 درصد باشید معمولا باید وام دریافتی را بیمه کنید. با پرداختن این هزینه که با توجه به نوع وام، موسسه وام دهنده، ایالت محل سکونت، و ... متفاوت است، می‌توانید میزان پیش پرداخت را تا 5 درصد کاهش دهید.

در پست بعدی هزینه های ماهانه مورد بررسی قرار خواهند گرفت.

   + مژگان رحمانی خضری ; ٦:٠٥ ‎ب.ظ ; ۱۳۸۸/۸/۱
    پيام هاي ديگران ()